Иски об Отмене Титула и Регистрации, Вытекающие из Обещания Продажи Недвижимости, и Требование Нотариального Удостоверения

Официальная Форма Договора При Исках Об Отмене Титула и Регистрации, Вытекающих Из Обещания Продажи Недвижимости

Договор обещания продажи недвижимости (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) представляет собой предварительное соглашение, содержащее взаимные обязательства сторон о будущей передаче права собственности на недвижимое имущество. Действительность этого типа договора, регулируемого в рамках положений Обязательственно-правового кодекса Турции (ОПК) и Гражданского кодекса Турции (ГКТ), законодателем жестко привязана к соблюдению строгих формальных требований.

При подаче иска об отмене титула и регистрации, основанного на договоре обещания продажи недвижимости, суд ex officio (по собственной инициативе) проверяет, соответствует ли договор условиям действительности, прежде чем приступать к рассмотрению дела по существу.

I. Требование Официальной Формы и Его Юридическое Последствие

1. Юридическая Обязательность

Действительность договора обещания продажи недвижимости зависит от требования официальной формы. Эта обязательность проистекает как из Гражданского кодекса (ГКТ, ст. 706), так и из Закона о нотариате (Закон о нотариате, ст. 60/3, 89):

• Отсылка ОПК, ст. 237/2: Действительность продажи недвижимости зависит от того, был ли договор совершен в официальной форме.

• Закон о нотариате, ст. 89: «Договоры обещания продажи недвижимости и договоры уступки прав, вытекающих из этих договоров, составляются нотариусами ex officio».

Согласно этим положениям, договор обещания продажи недвижимости должен быть обязательно составлен ex officio в присутствии Нотариуса. Договоры обещания продажи, совершенные в простой письменной или устной форме, являются абсолютно недействительными, за исключением договоров купли-продажи, заключенных в Управлениях земельного кадастра (Tapu Sicil) или других официальных органах.

2. Влияние на Иски об Отмене Титула и Регистрации

При подаче иска об отмене титула и регистрации, основанного на договоре обещания продажи недвижимости, если договор не был составлен ex officio в присутствии Нотариуса, суд, не приступая к рассмотрению дела по существу или не исследуя другие доказательства, обязан вынести решение о недействительности договора из-за несоблюдения формы.

II. Исключение из Несоблюдения Формы: Добросовестность (Запрет Злоупотребления Правом)

Несмотря на то что общим правилом в нашем законодательстве является соблюдение требования формы, практика Верховного суда, основываясь на принципе добросовестности (ГКТ, ст. 2), ввела ограниченное исключение из этого правила:

Если стороны исполнили все обязательства, вытекающие из договора обещания продажи недвижимости, совершенного в простой письменной или устной форме, или если обязательства были в значительной степени исполнены, то ссылка на несоблюдение формы может представлять собой злоупотребление правом (ГКТ, ст. 2/2).

Например, если покупатель уплатил полную цену продажи, принял недвижимость и длительное время осуществлял фактическое владение (zilyetlik), то требование продавца (или его правопреемника) об отклонении иска об отмене титула и регистрации, основанное исключительно на несоблюдении формы, может быть признано противоречащим принципу добросовестности.

III. Соответствующее Решение Верховного Суда

Следующее решение Верховного суда ясно демонстрирует важность требования официальной формы и его исключения:

Верховный суд Турции, 14-я Коллегия по гражданским делам — Постановление № 2017/6334, Е. № 2016/5135, Дата 19.10.2017

«Договор обещания продажи недвижимости, в соответствии со статьями 237 Обязательственно-правового кодекса Турции, 706 Гражданского кодекса Турции и 89 Закона о нотариате, является договором, действительность которого зависит от официальной формы и который должен быть составлен ex officio в присутствии Нотариуса. Договоры обещания продажи, заключенные в простой письменной форме или устно, являются юридически недействительными. Иск об отмене титула и регистрации не может быть основан на таком недействительном договоре. Однако, в договорах, которые исполнялись в течение длительного времени (например, уплата цены, передача фактического владения), ссылка только на отсутствие формы противоречит принципу добросовестности и рассматривается в рамках запрета злоупотребления правом. В этом случае должно быть вынесено решение об удовлетворении иска».

IV. Заключение

Для достижения успеха в иске об отмене титула и регистрации необходимо, чтобы договор обещания продажи недвижимости, на котором основан иск, был составлен ex officio в присутствии Нотариуса. В противном случае, вопрос об исполнении договора будет детально рассмотрен судом только как исключительная ситуация и в рамках принципа добросовестности.