Gayrimenkul Satış Vaadinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davalarında Resmi Sözleşme Şartı

Gayrimenkul (Taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride devredileceğine dair taraflar arasında karşılıklı taahhüt içeren ön sözleşme niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri kapsamında düzenlenen bu sözleşme türünün geçerliliği, kanun koyucu tarafından sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.

Tapu iptal ve tescil davası, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açıldığında, davanın esastan incelenmesinden önce, sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığı mahkemece re'sen (kendiliğinden) incelenir.

I. Resmi Şekil Şartı ve Hukuki Sonucu

1. Yasal Zorunluluk

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, resmi şekil şartına tabidir. Bu zorunluluk, hem Medeni Kanun'dan (TMK m. 706) hem de Noterlik Kanunu'ndan (Noterlik K. m. 60/3, 89) kaynaklanmaktadır:

TBK m. 237/2 Atfı: Taşınmaz satışının geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Noterlik Kanunu m. 89: "Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve bu sözleşmelerden doğan hakların devri sözleşmeleri noterlerce re'sen düzenlenir."

Bu hükümler uyarınca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, mutlaka Noter huzurunda re'sen düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tapu sicil müdürlüklerinde veya diğer resmi mercilerde yapılan satış sözleşmeleri hariç olmak üzere, adi yazılı şekilde ya da sözlü olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri kesin hükümsüzdür.

2. Tapu İptal ve Tescil Davalarındaki Etkisi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan bir tapu iptal ve tescil davasında, eğer sözleşme Noter huzurunda re'sen düzenlenmemişse, mahkeme davanın esasına girmeden veya diğer delilleri araştırmadan, sözleşmenin şekil noksanlığı nedeniyle geçersiz olduğuna karar vermek zorundadır.

II. Şekil Noksanlığının İstisnası: Ahde Vefa (Kötü Niyet Yasağı)

Hukukumuzda genel kural şekil şartına uyulması olmasına rağmen, Yargıtay uygulaması, dürüstlük kuralını (TMK m. 2) esas alarak bu kurala sınırlı bir istisna getirmiştir:

• Tarafların, adi yazılı veya sözlü olarak yaptıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan tüm edimleri ifa etmeleri veya edimlerin büyük ölçüde yerine getirilmiş olması durumunda, şekil noksanlığını ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması teşkil edebilir (TMK m. 2/2).

• Örneğin, alıcı satış bedelinin tamamını ödemiş, taşınmazı teslim almış ve uzun süre zilyetliğini sürdürmüşse, satıcının (veya halefinin) sırf şekil noksanlığına dayanarak tapu iptal ve tescil davasının reddini istemesi, dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

III. Konuyla İlgili Yargıtay Kararı

Aşağıdaki Yargıtay kararı, resmi şekil şartının önemini ve istisnasını net bir şekilde ortaya koymaktadır:

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar No: 2017/6334, E. No: 2016/5135, T. 19.10.2017"Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununun 237., Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi gereğince Noter huzurunda re'sen düzenlenmek suretiyle yapılması gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı bir sözleşmedir. Adi yazılı şekilde düzenlenen veya sözlü olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Bu şekilde geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanılarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Ancak, uzun süre ifa edilmiş olan sözleşmelerde (örneğin; bedelin ödenmesi, zilyetliğin devri gibi), sırf şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilir. Bu durumda davanın kabulü yönünde karar verilmesi gerekir."

IV. Sonuç

Tapu iptal ve tescil davasında başarı elde edebilmek için, öncelikle dayanılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin Noter huzurunda re'sen düzenlenmiş olması şarttır. Aksi takdirde, sözleşmenin ifa edilip edilmediği hususu, ancak istisnai bir durum olarak ve dürüstlük kuralı çerçevesinde, mahkemece detaylıca incelenir.